今日，“长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划”成功设立，该产品为国资规模最大的高端仓储物流服务商——宝湾物流于资本市场的首次亮相，该产品亦为截至2019年1月18日，仓储物流资产证券化产品获无异议函储架额度最大的项目。

作者丨RCREIT（REITs研究中心）

1、概述

2019年1月18日，“长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划”成功设立，该产品为国资规模最大的高端仓储物流服务商宝湾物流于资本市场的首次亮相，也是截至2019年1月18日，仓储物流资产证券化产品获无异议函储架额度最大项目。

“长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划”发行规模17.89亿元，优先级信用评级为AAA，优先级票面利率4.82%。

2018年11月8日，由宝湾物流控股有限公司作为发行人的“长江楚越-宝湾物流第1-X期资产支持专项计划”获深交所审议通过，拟发行金额共100亿元。

2018年1月25日，央企中国南山集团旗下的南山控股（002314.SZ）与深基地B（200053.SZ）同时发布公告，南山控股通过换股方式吸收合并深基地的交易在证监会并购重组委第5次会议上无条件过会。交易后，深基地B将终止上市并注销法人资格，南山控股将承继及承接深基地的全部资产及其他一切权利与义务。

南山控股换股吸收合并深基地的顺利过会，中国A股由此诞生历史上真正意义的“物流地产第一股”。因为本次进入南山控股上市公司的资产中，分量最重的就是深基地B旗下的物流地产平台，中国本土最大的国资物流地产商——宝湾物流。

截至目前，宝湾物流在中国32个经济热点城市拥有并管理着52个现代化的物流园区。宝湾物流在全国高端物流仓储设施达到220万平方米，在建仓储设施面积250万平方米，规划中的仓储设施面积达130万平方米，形成了一个覆盖主要物流枢纽的高效物流网络。

2、宝湾物流：中国最大国资物流地产商

宝湾物流控股有限公司，是深圳赤湾石油基地股份有限公司与中国南山开发（集团）股份有限公司共同投资成立的高端物流设施投资平台。成立于2011年7月，注册资本5亿元人民币，发展至今，已在中国32个经济热点城市实施战略性布局，构筑规模强大的物流设施服务网络。

作为自有核心仓储资产的物流服务商、行业领先的国际物流园区开发商和运营商，宝湾物流致力于打造综合化、专业化、标准化的物流服务体系，不断丰富和创新业务模式，充分满足第三方物流企业、商贸零售企业、电子商务企业和生产制造企业对仓储设施在运作效率、安全和环境等多方面的要求，并积极开展并购、合资、定制等多种仓储物流开发与营运模式。目前，宝湾物流已发展成为享誉全国的著名物流品牌。主要业务：物流运营管理、标准设施开发与运营、定制仓储设施、运输与配送、电子商务仓储服务、供应链金融服务、冷链物流、医药物流等。

宝湾物流园区运营面积在国内排名前三。作为国内市占率前五（6%）的物流地产开发运营商，宝湾物流园区自2014年以来拿地速度加快，预期未来3-5年运营规模将实现快速增长，在全国经济热点区域的网络优势将持续增强。公司在物流园区选址、开发建设、运营管理等方面均积累了丰富的经验，从项目开发、价格标杆、客户资源、服务标准、品牌声誉、盈利能力等多方面来看，宝湾物流在各地物流仓储市场上均处于领先水平。

宝湾物流的经营特点为不做普通仓，只做高标仓。物流项目从拿到四证开始，建设期12-18个月，园区达到稳定运营的成熟期一般需要2-3年。公司拿地重点布局一二线和强三线城市，14年开始加大拿地力度，按照5年开发到稳定运营周期考虑，预计18-19年开始将有批量物流园区达到稳定运营收租状态，按照平均租金28元/平/月、出租率92%估算，公司全部园区投入运营后，年租金收入可达18亿元左右，按照37%的净利率（不考虑利息费用）估算，稳定后每年可贡献6.6亿净利润。

宝湾云仓

宝湾云仓是宝湾物流利用自身优质的仓储资源网络，借助智能信息化技术及设备，拓展供应链上下游，打造的一站式综合供应链服务平台。

宝湾云仓的服务涵盖仓库、办公楼、宿舍楼、监管仓、保税仓等物业租赁，叉车、托盘、货架、拖车等设备租赁，以宝湾仓储物流园区为中心的干线运输和城市配送，以及库存信息查询、缺货预警、供应商管理库存、进出库装卸、理货等供应链管理。宝湾云仓“管家式”的服务很好地适应了现代化物流高频运转的特点，解决了客户货物入仓后的所有后顾之忧。

3、利好政策推进物流行业高质量发展

近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。

2012年，商务部印发《关于促进仓储业转型升级的指导意见》，要求引导仓储业由传统仓储中心向多功能、一体化的综合物流服务商发展。

2013年，国家发改委印发《全国物流园区发展规划（2013-2020年）》，要求根据实际需要建设不同类型物流园区，以物流基础设施的整合和建设为重点，优化空间布局，严控数量规模，防止圈占土地；并表示国家级示范物流园区可获政策扶持。

2014年，国务院印发了《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》和《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》，要求降低物流成本，提升物流业发展水平。

2017年，财政部、国家税务总局联合出台《关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》，自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

新一轮物流新政将出台推进行业高质量发展

据经济参考报报道，未来新一轮推进物流行业发展的政策措施将陆续出台，进一步聚焦物流行业高质量发展，解决不平衡不充分等问题，推动物流行业更好促进实体经济发展。

此前，根据国家发改委消息，为科学评价我国物流发展情况，更好把握物流运行与国民经济发展之间的关系，加快解决我国物流业发展的不平衡不充分问题，推动物流业高质量发展，国家发展改革委经贸司正在联合中国物流与采购联合会研究编制“中国物流发展指数”。

国家发改委数据显示，今年前7个月，全国社会物流总额为154.1万亿元，同比增长近7%。其中工业品物流总额为近140万亿元，同比增长6.6%，社会物流总费用7.2万亿元，同比增长8.3%。

中国物流与采购联合会会长何黎明表示，目前我国现代物流服务体系初具规模，规模总量居世界第一。未来一段时期，我国商贸物流业将积极引进新技术、新模式、新理念，进入以质量和效益提升为核心的发展新阶段，逐步释放行业发展新动能。

2017年以来，发改委等部委连续发布了推进快递业绿色物流包装工作指导意见等多项政策措施。同时，资本也加快了进入物流行业的速度。包括韵达、顺丰等一批物流企业陆续上市。菜鸟、京东、苏宁以及以物流地产为核心的企业在物流资本融合方面也得到了较快发展。