3月30日，中国领先的物流设施供应商中国物流资产发布了2020年全年业绩。

据公告显示，报告期内，中国物流资产的收入为8亿元，同比增长12.1%，核心净利润为5.1亿元，同比增长12.3%。疫情冲击之下，中国物流资产能取得收入、净利润双增长的业绩实属不易。

能取得此业绩，与疫情爆发下线上经济崛起，电子商务繁荣带动物流需求增长有很大关系。而在进入2021年后，中国物流资产业绩有望保持稳健增长。

这不仅是因为国内经济强劲反弹以及全球经济复苏，更重要的是生鲜电商以及社区团购的崛起对各地冷库资源的需求大增，且中国基础设施领域REITs试点的正式起步将加快物流地产的成长速度，中国物流资产作为中国最大的物流基础设施开发商及运营商之一，必将从中受益。

随着业绩的稳健增长，中国物流资产的股价也有望持续走强。

业绩增长同时，盈利能力维持高位

中国物流资产是宇培国际、RRJ Capital、京东、远洋等共同在中国投资的物流仓储基础设施开发平台，国内最大的物流设施开发商及运营商之一。截止2020年12月31日，公司在位于19个省份或直辖市物流枢纽的37个物流园拥有176套营运中的物流设施。

据公告显示，中国物流资产2020年的收入为8亿元，同比增长12.1%。该增长主要得益于待稳定物流园面积的增加以及平均租金率的提升。

报告期内，由于市场需求旺盛，公司的稳定物流园面积为280万平方米，出租率为90.2%。为满足电子商务及第三方物流供货商行业租户需求的继续上升，公司继续培育物流设施网络，待稳定物流园的面积为80万平方米，较2019年时的60万平方米增加33.33%。在上述的基础上，物流园的平均租金率亦有所提升，从而带动公司总收入实现同比增长。

且在2020年中国物流资产有46万平方米的高标物流园建成入市，疫情之下能有如此成绩难能可贵，证明了公司在项目开发上有较强能力。

由于规模效应以及平均租金的上升，中国物流资产2020年的毛利率为77.4%，较2019年时提升0.7个百分点。费用方面，该公司严格控制各项支出，降本增效下，费用增长平缓，这也在一定程度上说明公司的运营效率提升。

基于此，中国物流资产的高盈利能力得以继续保持，其2020年的核心纯利为5.1亿元，同比增长12.3%，核心纯利率为63.9%，较2019年时提升0.1个百分点。

值得注意的是，公告显示中国物流资产在2020年的年内利润为6662万元，与2019年同期相比下滑。这主要是因为集团于2019年6月及2020年11月发行的可转股债券公平值年内升值而亏损8.02亿元。该升值主要由于2020年中国物流资产的股价持续上涨，可换股债券价值因此上升。

撇除可换股债券公平值亏损的影响，年内利润为8.69亿，相比2019年同期撇除可换股债券公平值亏损的影响后的利润增加124.5%。可换股债券公平值亏损为非现金开支，并不影响流动资金。公司年内现金流保持稳健，现金及现金等价物为10.33亿元。

四大逻辑支撑持续稳健发展

从财报透露出的信息来看，受益于下游市场需求的旺盛，中国物流资产出租率、平均租金等经营指标均表现较好，且出色的盈利能力稳中有进，从而带动公司实现了业绩的快速增长。智通财经APP认为，中国物流资产在2021年仍将保持稳健发展，之所以有此结论，主要有以下四大逻辑的支撑。

其一，从宏观方向上看，国内以及全球经济反弹，对物流行业的需求增长。

随着疫苗的陆续普及，众多机构对中国在2021年的GDP增长信心明显提升，瑞银、联合国贸发会议等预计中国经济有望实现8%以上的增长。经济活动的活跃必将拉动物流行业需求的增长，而中国物流资产是内地第三大的物流设施供应商，专攻粤港澳大湾区、长江三角洲经济区、渤海经济区、珠江三角洲经济区等经济较发达的城市，聚焦发达城市的发展策略有望助力中国物流资产在行业的发展中获得更大收益。

其二，从行业来看，生鲜电商和社区团购等类型的客户对各地冷库资源需求大幅增长，且高标准物流设施的需求逐步释放。

据资料显示，中国生鲜电商市场规模在2016年至2019年间，就以超过50%的複合增长率增长至超过人民币3,500亿元的规模。而目前中国的冷链配套仓储设施依然面临供不应求，建造成本高，仓储设施落后等问题。且电子商务、零售商和第三方物流服务的需求成为高端物流领域的主要动力。而中国物流资产早已瞄准市场缺口，目前主要集中在国内的核心市场为客户提供相应的高标准冷库设施，希望尽早打入高标准冷库设施的市场。

其三，中国基础设施领域REITs试点的正式起步有望助力物流基础设施领域快速发展。

2020年7月，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信託基金(REITs)试点相关工作的通知》，这一通知标志着中国基础设施领域REITs试点的正式起步。可以预见这一创新举措将能够在中国市场内强化资本市场与实体经济的深度关联，创新现有的投融资机制，有效盘活存量资産，促进基础设施高质量发展。

作为此次REITs试点涉及到的物流地产基础设施领域，毫无疑问将会受到该政策的积极影响。物流地産设施开发企业将能够获得更多样化优质融资管道，减轻自身运营的资本佔用，降低资産周转率，帮助相关企业实现高效稳定的持续扩张，而中国物流资産是行内头部企业，必将受惠。

其四，持续加速发展轻资产模式，深挖平台价值。

为实现多样化收入，在加快集团业务发展速度的同时降低运营成本，并保证充足的流动资金，中国物流资产采取了双轮驱动模式，即以强健的投资性物业资产组合形成前轮，以合资资产管理平台为后轮，二者相互协同全力实现更高的股本回报及高于资产本身的平台价值。

数据显示，截至2020年12月31日，中国物流资产涉及管理的基金项目面积近100万平方米，资产管理规模达50亿人民币。未来，公司将进一步寻找更多优质合作伙伴，继续深化合作基金项目，让集团在财务状况更稳健的基础上进一步加快业务发展速度与质量，为股东及投资者创造更大回报。

对于中国物流资产的价值，二级市场亦有所察觉，该公司股价自2020年内的低点2.67港元最高涨至2021年1月20日的4.98港元每股，最大涨幅86.5%。但截至3月30日收盘时，中国物流资产的PB估值仅1.08倍，市值约等于公司净资产，其真实价值明显被低估。随着业绩的陆续释放，中国物流资产或许将迎来价值回归。天津物流，天津市物流，静海物流，津南物流，南开物流，北辰物流