观点地产网3月26日，ESR（易商红木）公布了2020年的业绩，随后在线上召开业绩发布会，联合创始人兼联席首席执行官沈晋初与Stuart Gibson领衔的管理层出席了当天的会议。

据悉，ESR 2020年收益3.88亿美元，同比增加8.7%；EBITDA 5.71亿美元，同比增加4.0%；PATMI 2.87亿美元，同比增加16.8%；年内利润3.15亿美元，同比增加13.0%。

作为一个上市新兵，ESR继2019年不派息后，又一次选择了不派息的策略，而是把重心放在了战略圈地扩张中。

2020年6月，ESR于江苏省收购三项物流资产，其中一项全部出租予京东，另一项在建资产全部预出租予顺丰控股速运，第三项资产将进行改建。

在开发方面，于2020年度，ESR开发项目竣工及开发项目动工分别为34亿美元及32亿美元，在建工程项目增至47亿美元。

截至2020年12月31日，ESR的物业组合拥有2010万平方米的营运及开发中项目，土地储备370万平方米。

ESR的常规开发模式是利用第三方资本提供开发项目动工资金，并采取严谨的轻资产策略，以期达成开发项目竣工的目标。

在其年报中提到了疫情对电子商务的推动作用，后者规模需求激增，加上冷链行业及新基础设施发展，这些趋势均进一步刺激物流地产市场需求。

2020年，ESR的资产管理规模（AUM）达到299亿美元，提前一年达成了当初IPO时承诺的300亿美元目标，同比大幅增长35.3%。

来源：企业公告、观点指数整理

期内，ESR拉来了GIC、APG、CPP Investments数个合作伙伴成立了7只新的基金，于中国、韩国、日本、澳大利亚及印度市场筹集超过35亿美元，其中与新加坡资本GIC的多次深度联手，则被市场寄予了更多的期望。

ESR与GIC共同成立了三间开发合资经营企业，分别位于中国的5亿美元、位于澳大利亚的7.59亿美元以及位于印度的3亿美元，还与GIC在澳大利亚成立了4.56亿美元的核心增益基金合伙企业。

值得注意的是，GIC曾是普洛斯的大股东，作为物流地产界的一哥，普洛斯相较身后的追赶者仍具有相当大的优势，而ESR就是在亚太市场内与之最接近的竞争对手之一。

根据仲量联行报告，按建筑面积以及投资组合资产价值计算，ESR是专注亚太区的最大物流地产平台，按2019年4月1日至2020年12月31日的建筑面积计，ESR拥有亚太区主要市场总数最多的储备发展项目。

当被问及中国市场内的竞争时，管理层以大洋彼岸的美国加州为例：“当地有30-40个工业、物流地产商，某种程度上这是个竞争激烈的市场，不过竞争仍在初期。市场会随着电子经济的发展扩张带来更多机会，所以竞争是一定客观存在的。只要市场还在增长，这对我们来说就是最重要的。”

管理层直言：“国内的物流地产市场确实越来越艰难。长期来看，我认为公司现在处在一个很好的位置，有资本资源、土地资源，和当地政府有很好的关系。”

ESR年内资本循环接近10亿美元，当中回收约7亿美元净现金，其预期透过设立新基金，持续其与现有及新资本合伙人的筹资能力，同时沿用轻资产的基金管理策略。

其中十分典型的一次操作案例便是与GIC共同成立澳大利亚新基金ESR Australia Logistics Partnership（ESR持股20%，GIC持股80%）。

ESR将Propertylink集团的资产注入其中，后者是在2019年4月份ESR以约5.25亿美元私有化收购，价值近12亿美元资产。Propertylink集团的并表是ESR在2019年业绩出色的主要原因。

截止去年末，ESR有15亿美元现金结余，按年增加了超过70%；净资产负债比率仅为23.2%，同比继续下降。

ESR凭借着健康的财务，在2021年年初以295亿日元（约2.85亿美元）对价收购日本大阪南港配送中心一期的全部实益权益。同时，拟成立新的日本收益基金，其中南港一期作为种子资产。

换而言之，这将又是一次资本循环的收购案例，极其擅长运用外部资本的ESR正迎来一个高收益与高风险并存的时代。

除基金项目外，ESR Kendall Square REIT于 2020 年 12 月在韩国交易所成功上市，筹得新资本6.5亿美元。

管理层表示，ESR的首要目标仍然是稳健完成当初IPO定下的300亿美元资产管理目标：“如果要考虑未来的话，我们回看过去几年，基本每过两年，我们都可以将资产管理规模翻倍。虽然考虑到各个方面的因素，这个目标略显激进，但我认为这个数字是会持续增长的。”

在业绩会和报表中，投资者与管理层都不可避免地提到了最近十分火热的数据中心，以及社区团购给物流地产带来的新机遇。

管理层透露，集团目前已经深度参与到社区团购的产业链中，ESR在一二线城市中拥有不少项目储备，让集团在与京东、美团、拼多多等头部玩家的合作中取得了不少优势。

在年报中，ESR更是单独花了一个篇幅讲述数据中心，表示要做好准备进军这个市场。“作为新经济基础设施的领先供应商，ESR认为数据中心不仅是具吸引力的资产类别，亦是带动未来增长的自然发展。”